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부동산친구 리포트 Home>부동산뉴스>부동산친구 리포트

아직도 혼란스러운 재건축 관련 법규
|등록일 : 2003년08월18일
“아직도 혼란스러운 재건축 관련 법규”

5.23 부동산 안정대책 발표 이후 한 때 열세를 면치 못하던 재건축아파트 단지들이 최근
다시 매매가격이 상승세를 보이기 시작하면서 전반적인 아파트 가격의 상승국면으로 주택시
장의 장세가 변화할 것인지에 대해 촉각이 모아지고 있다. ‘5.23 안정대책’발표이후 재건
축 단지들은 투기과열지구 내 재건축 아파트단지에 대해 신축 아파트의 공정율이 80%이상
되어야 일반분양을 허용하는 사실상의 후분양제 도입과 7월 1일부터 재건축 단지에 대한 안
전진단 기준강화 및 재건축 추진절차의 강화를 주요골자로 하는‘도시 및 주거환경정비법’
(이하 도정법)의 시행으로 재건축 요건이 까다로워지면서 수익성이 악화되어 일부 단지를
제외하곤 약세를 보이기 시작할 것으로 예상되었다.

하지만 도시 및 주거환경정비법의 시행전에 재건축 사업승인과 조합 설립 인가를 받기 위
한 재건축조합과 시공사들의 노력(?)과 신법 적용에 따른 재건축 사업지연으로 인한 각종
민원발생을 우려한 지방 자치단체들의 선심성(?) 행정으로 다수의 재건축 추진 단지들이
‘도정법’의 적용 대상에서 제외되거나 경과규정 적용 대상에 포함됨으로서 재건축 추진에
대한 기대감이 더 커지고 있다.

문제는 아직 조합설립 인가조차 받지 못하여 향후 사업 추진 일정이 불투명한 재건축 단지
들까지 가격 상승의 조짐을 보이고 있다는 점이다. 이러한 현상은 현재 서울지역의 잭ㄴ축
대상 단지의 상당수가 교육 및 주가환경이 뛰어난 강남권에 소재함으로서 방학 이사철에 따
른 실수요의 증가와 더불어 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행된지 한달을 넘기고 있지만,
‘도정법’에서 일선 지방자치단체에 위임한 세부사항이 조례등으로 제정되지 않고 있어
이 재건축에 대한 막연한 기대감을 부추긴다는 것이다.

현재 ‘도정법’에서 규정한 새 안전진단 기준에 맞춰 안전진단 평가위원회를 구성한 자치
단체가 한 곳도 없다. 또한 재건축 가능 허용 연한에 대해 각 시.도가 조례로 정하도록 했
으나 이에 관련된 조례를 확정한 자자체는 서울시 뿐이다. 사정이 이러하다 보니 재건축 연
한 미확정으로 인한 막연한 기대감이 사그러들지 않고 오히려 증폭되고 있으며, 신법에 따
른 안전진단 평가위원회가 구성되지 않아 재건축 아파트에 대한 안전진단 업무의 완전 중
단, 신법에 따른 재건축 관련 조례 제정전에 사업을 추진하려는 재건축조합들의 민원이 거
세지는등 부작용은 물론 강남 개포, 대치 은마등 ‘도정법’의 적용대상 재건축 단지들마
저 매매값이 오름세로 반전되는 기현상 마저 나타나고 있는 것이다.

‘도정법’에서 상급지자체에 위임한 상황은 재건축 연한, 非철근콘크리트 주택의 안전진단
방법, 안전진단 보고서 사후검증여부 등이다.
지방자치단체중 서울시만 재건축 연한 차등적용과 안전진단 보고서 사후검증등을 주요내용
으로 한 조례를 시의회에 제출키로 한 상태다. 경기도 및 인천시는 아직 조례제정을 위한
검토작업중에 있으며 다른 광역시 및 지방자지단체들도 아직 초보적인 검토단계에 머물러
있는 실정이다.

신법에 따른 안전진단평가위원회 구성 및 재건축 연한 미확정등 ‘도정법’ 제정에 따른 후
속조치가 늦어져 재건축 아파트 시장의 가격동향이 당초 전망과 달리 8월에 접어들면서 높
은 가격상승률을 보이는등 이상 징후를 보이고 있으나 부동산 투자자들은 강남 재건축 단지
들의 가격상승이 다른 아파트의 가격상승으로 급속히 확산될 것이라고 성급히 판단하지 말
아야 할 것이다.

이미 서울 및 수도권 주요 재건축 단지의 경우 지난 2002년 이후 2003년 상반기까지 전체적
으로 50% 이상 가격이 급등하면서 재건축에 따른 프리미엄이 이미 시세에 반영되어 있다고
할 수 있고, 도정법의 경과규정을 적용받는 아파트 단지라 해도 사업승인을 받지 못한 재건
축 단지들은 신법의 적용을 받아야 한다. 일반분양이 없는 1 대 1 재건축 단지라 하더라도
주거지역 용적률 세분화에 따른 용적률 강화와 강화된 재건축 절차에 의한 지구단위계획 수
립 의무화등으로 인해 예전과 같이 재건축 추진단계별 매매가 상승으로 인한 막연한 투자수
익을 얻기는 힘들게 되었기 때문이다.

또 아직 부동산 시장에 대한 본격적인 영향력이 검증되지는 않았지만 재건축 후분양 제도
도 사업초기 단계에 있는 재건축 단지들의 경우 사업추진이 중단되거나 지연되는등 재건축
사업의 큰 걸림돌로 작용할 가능성이 높다.

재건축 단지는 일반 아파트와 달리 정부정책에 상당히 민감하다. 또한 가격의 변동폭도 상
대적으로 커서 일종의 고위험, 고수익’상품에 해당된다. 따라서 도정법의 적용을 받지 않
거나 경과규정을 적용 받는등 현재까지의 사업추진

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