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부동산친구 리포트 Home>부동산뉴스>부동산친구 리포트

부동산정책 변화를 보면 부동산시장의 흐름이 보인다.
|등록일 : 2005년01월08일
다사다난 했던 2004년이 기억의 저편으로 흘러가고 2005년 을유년 새해가 우리
곁에 왔다. 돌이켜 보면 2004년은 부동산시장에도 여러가지 이슈가 많았던 한 해
였다. 재건축 개발이익환수제, 아파트 분양원가 공개 논란, 주택거래신고제 실
시, 신행정수도후보지 선정 및 헌재의 위헌결정등 부동산시장의 흐름에 크고 작
은 영향을 미친 정책들이 새로 발표되거나, 시행에 들어가면서 부동산시장도 상
당히 많은 영향을 받은 한 해였다.

예를 들어 수도권 주택가격 상승의 견인차 역할을 해왔던 수도권 재건축 아파트
의 경우 10.29 안정대책의 하나인‘재건축 개발이익 환수제’의 도입이 기정 사
실화 되면서 서울 재건축 아파트는 약 -4~5% 정도 하락하였고, 수도권 재건축 아
파트들은 약 -6%내외 매매가 급락세를 보이는등 수도권 주택시장의 하락세를 주
도했다.

또 2004년 4월에 시행에 들어간‘주택거래신고제’의 경우 주택거래신고지역으
로 지정된 지역내 전용면적 60㎡(18평) 초과 아파트와 전용면적 45평 이상 연립
주택(재건축 정비구역 지정 또는 조합설립인가를 받은 모든 아파트 및 연립주택
포함)를 대상으로 주택 매매시 해당주택의 소재지 관할 시,군,구청에 실거래가
로 주택거래내역을 신고하도록 함으로써 주택가격 급등의 진원지로 지목되였던
서울 강남지역의 재건축 아파트 및 일반 아파트의 가격상승세를 진정시키는데 상
당한 효과를 발휘했기 때문이다.

하지만 '부동산시장의 가격 안정'이라는 긍정적 효과를 얻은 반면, 부동산 매물
거래의 중단(?) 이라는 심각한 부작용이 발생하였다. 부동산 투기수요를 억제하
는데는 정부가 사실상 성공했지만 투기를 목적으로 하지 않는 실수요자들과 투자
자들마저 부동산 관련 여러 정책들이 시장에 미칠 파급효과분석과 손익계산에 골
몰(?)한 결과 부동산 거래가 거의 이루어지지 않았기 때문이다.

경직된 부동산시장 규제정책 운영으로 실수요자까지 거래를 기피하는등 정상적
인 시장활동이 이루어지지 않는 부작용이 발생하자 이를 최소화 하기 위해 정부
는 작년 8월 부산북구, 해운대구, 대구 서구, 중구, 수성구, 강원 춘천시등 7곳
을 주택투기지역에서 해제한데 이어 10월에는 부산, 대구, 광주등 6개 도시의 투
기과열지구내 분양권 전매제한 완화와 서울 송파구 풍납동에 대해 주택거래신고
지역 지정을 해제했다. 또 서울 중랑구, 서대문구, 인천남동구, 부평구, 경기 군
포시등 11곳을 12월말에 주택 투기지역에서 추가로 해제했다.

하지만 이러한 일련의 움직임이 현 정부가 그동안 유지해온 규제 일변도의 부동
산정책을 철회하는 것으로 판단하기에는 섯부른 감이 있다. 작년말 시행시기의
연기여부를 둘러싸고 논란이 많았던‘1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중
과’방침에 대해 예정대로 올 1월1일부터 시행에 들어가기로 하였으며, 과세대상
과 기준, 세율등을 놓고 정부 여당과 야당 사이에 많은 논란이 있었던 종합부동
산세도 올 1월 1일 국회를 통과했기 때문이다.

최근 부동산 정책의 집행과 관련하여 정부의 정책기조는 부동산시장의 안정이라
는 정책목표는 그대로 유지하되, 상황에 따라 ‘탄력적인 정책운용’이라는 종전
에 비해 다소 융통성이 있는 정책집행쪽으로 그 무게가 실리고 있는 것으로 보인
다.

과거 주택가격의 변화 추이에 대한 분석에서도 집값은 부동산정책 변화에 따라
민감하게 움직여 왔다. 2005년 올 한 해에도 2003년에 발표된 ’10.29 대책’의
후속대책을 비롯한 여러 정책들이 이미 시행에 들어갔거나, 시행예정에 있어 부
동산시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 내집마련을 하려는 실수
요자는 물론 여유자금의 투자를 생각하고 있는 투자자 모두 정부 정책변화의 흐
름을 세심하게 살펴봐야하는 이유가 여기 있다. 올해 새로 시행되는 부동산정책
들을 살펴보면 다음과 같다.

■ 분양원가 연동제 및 채권 입찰제 시행

빠르면 올 3월부터 신규분양아파트에 대한 투기수요 차단을 위해 공공택지에서
공급되는 전용면적 25.7평 이하 공공아파트와 민영아파트에 대해 택지는 감정가
격 수준으로 공급하되 분양가에 상한선을 두는‘원가연동제’가 적용되고 분양원
가 주요항목이 공개된다. 또 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경우‘택지 채권입
찰제’가 도입된다. 이 두 제도가 본격 시행되면 중소형 아파트는 분양가가 다
소 인하되고, 중대형 평형은 분양가가 인상될 가능성이 높다.

■ 개발이익환수제 시행

그동안 부동산투기의 온상으로 지목돼온 재건축아파트의 투기방지를 위한 재건축
‘개발이익환수제’는 재건축으로 늘어나는 용적률의 10~25%를 임대아파트로 의
무 건설하게 하는 제도로 올 6월경 시행예정이다. 하지만 제도 시행에 대한 세부

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