■ 2004년 부동산 시장 흐름 고찰

2004년 한해는 부동산시장은 지난 2~3년간 호황국면을뒤로 하고 전반적으로 하락세로 접어든 한 해였다.
특히 지난 몇 년간주택시장의 가격상승을 주도했던 서울과 수도권지역의 아파트 가격은일부에서 ‘가격폭락’이라고 할 만큼 매매가의 하락율이 높았던 한해였다. 특히 이들 지역에서 유독 가격 상승율이 높았던 서울과 수도권지역소재 재건축아파트들의 가격 하락세가 두드러졌다.

서울지역의 경우 약 –0.5~0.6% 하락하였으며, 수도권지역은 약 -2%에 가까운 하락율을 보여 주택시장 전체적인 매매가 하락세를주도했다. 하지만 지난 몇 년간 가격 상승율이
상대적으로 낮았던 광역시와지방지역 소재 아파트들은 각각 약 1%, 3%정도의 가격 상승률을 보이며주택시장 상황이 다소 호전되는 모습을 보였다.

올해 주택시장이 이러한 흐름을 보인 것은 다주택자에대한 양도세 중과,
서울 뉴타운 개발지역 확대지정, 주택거래신고제도입 및 허가제검토, 재건축 개발이익환수제 도입, 종합부동산세 검토등을주요 골자로하여 지난해에 발표된 ‘10.29 부동산 안정대책’의 영향을상당부분 받은 것으로 해석해 볼 수 있다.

 ■ 2004년 이슈가 됐던 주요 부동산정책과시장의 반응

2004년 한 해는 부동산시장과 관련된 정부의 부동산정책발표가 유난히 많은해였다. 그중에서 특히 사회적으로 이슈가 되었던몇 가지 주요 정책들을 살펴보고 해당 정책이 발표 및 시행에 들어간뒤 시장의 반응에 대해 간략히 살펴보고자 한다.

  1. 주택거래 신고제의 시행

지난해 발표된 10.29 부동산 안정대책중 가장 먼저올 4월에 시행에 들어간 주택거래신고제는 투기지역 중에서 주택거래신고지역으로지정된 지역내 전용면적 60㎡(18평) 초과 아파트와 전용면적 45평 이상
연립주택(재건축 정비구역 지정 또는 조합설립인가를 받은 모든 아파트및 연립주택 포함)를 대상으로 주택 매매시 해당주택의 소재지 관할시·군·구청에 실거래가로 주택거래내역을 신고하게 하는제도로 매도자·매수자가 공동으로 계약체결 후 15일 이내 신고해야하며)
,이때 신고를 받은 시·군·구청은 실거래가 여부 검토하여허위신고는 물론 미신고 및 신고지연의 경우에도 매도자와 매수자 모두에게최고 취득세액의 5배(주택가격의 10%)까지 과태료 부과하는 제도로써이 제도의 시행으로 인해 그동안 주택가격 급등의 진원지였던 서울강남지역의
재건축 아파트 및 일반 아파트의 가격상승세를 진정시키는데 어느 정도효과를 발휘했다.

하지만 시·군·구 단위로 주택거래신고지역을지정하다보니 실제 가격 상승율이 미미한 지역까지 신고지역에 포함되어부동산거래가 급격히 위축되는등 일부 부작용이 발생되기도 하였다.

  2. 재건축 개발이익환수제 도입 예고및 입법추진

재건축개발이익환수제는 내년 7월부터 시행예정으로재건축 단지를 대상으로 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로지어야 하며 사업승인을 받은 단지도 용적률 증가분의 10%에 해당하는일반분양 아파트를 임대로 공급해야하며, 환수제 적용 대상단지는 임대아파트