정부의 강력한 부동산규제정책과 주택구매 실수요자들의 가계소득증가율을
하락시키는 실물경기의 장기간 침체 영향으로 매물의 실질 거래량이
급감하고, 신규 아파트의 미분양 물량이 급증하는등 사실상 빈사상태에
빠진 부동산경기의 연착륙 및 내수 활성화를 위해 정부가  최근
신행정수도 예비후보지에 충북 음성, 진천 등 5개 지역을 토지거래허가구역에
서
해제하고, 부산 북구·해운대구, 대구 서구·수성구등 7개
지역의 광역시 일부 지역과 지방지역을 주택투기지역에서 해제하는 등
극히 제한적이긴 하지만 부분적으로 부동산 규제를 완화했다.

하지만 그동안 주택시장에 가장 큰 영향을 미쳐온 수도권 지역은
여전히 강력한 정부의 부동산규제에 발이 묶여 있어 수도권 주택시장은
여전히 침체에 빠져 있다. 더불어 미분양 주택 증가율이 지난 5월을
기준하여 4월 대비 전국적으로 14.1%가 증가하고, 특히 수도권지역은
54.2%나 증가하는등 부동산 경기 위축이 심화되고 있음을 보여주고 있다.

미분양 주택이 증가되는 이유는 지난해 투기과열지구의 확대지정과
청약 경쟁률이 낮아지는등 분양시장의 불황조짐에도 여전히 높은 분양가,
투기과열지구내 분양권 전매제한, 전반적인 부동산 경기의 침체등이
복합적으로 어우러져 미분양 주택이 증가 되고 있다고 할 수 있다.

주택 보급율이 전국적으로는 80%선을 넘은지 오래지만 수도권의 경우
아직도 주택 공급량이 수요량을 따라주지 못하는 초과수요 상태라고
할 수 있다.

주택에 대한 구매 수요가 여전한 상황에서 충분한 사전검토와 객관적인
판단을 한다면 미분양 물량이 증가하는 요즈음이 오히려 내집마련 목적의
실수요자들에게는 주택구입의 호기가 될 수 있다. 풍부한(?) 미분양
아파트 중 잘 만하면 알짜 아파트를 마련할 수 있기 때문이다.

과거 IMF 이전 까지만 해도‘미분양 아파트’하면 투자전망도 없고
입지여건도 뒤떨어지는 아파트가 대부분이었지만 요즈음의 미분양 아파트는
이와는 달리 질적인 차이가 있다. 과거에는 단지 자체의 요인등으로
분양된 후 장기간 미계약 상태로 남는 아파트가 많았으나, 최근에는
단지자체의 가치가 떨어져 미분양 되는 경우보다 분양시장의 상황 급변에
따라 일시적으로 분양률이 하락하거나 지역에 따라 입지여건이 유사하고
분양시점이 비슷한 시기에 몰리면서 일시적인 공급물량 급증에 따라
미분양이 발생되는 경우가 더 많다.

입지여건이 크게 뒤쳐지지 않는 가운데 일시적인 공급물량 급증으로
인한 미분양의 경우 시장여건이 호전되면 미분양이 금방 해소되므로
향후에 매매 부진등의 걱정은 하지 않아도 된다. 따라서 다음에 제시하는
미분양주택 선택요령을 숙지하고 내집마련에 나선다면 신규분양에 비해
저렴하게 내집마련도 하고, 재당첨 금지에도 적용되지 않아 추후에 청약통장
을
활용할 수 있을 것이다.

1. 분양이 완료된 아파트의 미계약 물량을 잡아라.

같은 미분양 아파트라도 다 같은 미분양 아파트가 아니다. 미분양
아파트도 자세히 살펴보면 일정 시점을 기준으로 구분이 된다. 첫째는
분양이 된 후 꽤 오랜 기간동안 전체물량의 상당수가 미분양으로 남은
아파트이다. 둘째는 분양이 최근에 완료된 후 미계약자가 발생하여 미분양
된 아파트이다. 후자의 경우 투자성이라든지, 향후 발전가능성에 대한
시장의 검증을 거친 미분양 아파트이기 때문에 장기적으로 향후 가격상승에
따른 시세차익도 노릴 수 있어 ‘일석이조’의 효과를 노릴 수 있다.