요즈음 신문의 경제면에서 부동산 관련 기사를 읽다 보면 “역전세대란”이
니,
“미분양 증가”등의 단어가 눈에 띄게 자주 보이고 있다. 작년 하반기
이후 사실상 아파트 가격의 하락세가 지속되면서 부동산시장의 위축
가능성은 어느 정도 예상되긴 했지만 현재의 시장상황은 단순히 주택
전세시장의 거래 위축뿐만이 아닌 매매시장의 거래 자체가 사실상 마비되고,
미분양 아파트의 증가와 더불어 신규공급마저 급격히 줄어드는 등 전체
부동산시장의 순환시스템이 거의 정지되고 있는 상태에 이르고 있다.

문제는 현재와 같은 시장상황이 앞으로도 계속될 것으로 예측되고
있어 장기불황의 가능성까지 점쳐지고 있다는 것이다. 이러한 주택시장에
관한 비관적 전망이 계속 나오고 있는 것은 비단 아파트 가격의 하락세만을
근거로 한 것이 아니라 주택 거래량의 급감 현상이 점차 두드러지고
있는 가운데 나온 것이어서 더욱 설득력을 갖는다. 현 주택시장의 상황은
정부의 강력한 부동산정책 시행과 장기간의 내수침체의 영향으로 부동산경기
가
위축되는 가운데  매도자의 본전 심리와 매수자의 저점 매수 심리
사이의 팽팽한 힘겨루기로 거래가 사실상 중단된 상태이다.

하지만 최근의 부동산시장은 부동산 전문가들 사이에서도 의견이
분분하긴 하지만 정부가 의도했던 주택가격의 안정화 단계를 벗어나
시장에서의 급격한 거래 위축으로 인해 자칫 잘못하면 기존 주택매물의
거래 중단과 신규주택의 공급 급증→가격 하락→담보가치 하락→급매물
증가→신규 공급 감소→주택구매심리의 위축이라는 부동산경기 악순환의
늪에 빠져 부동산 시장에 심각한 후유증을 남길 수 있다. 지난 IMF 직후의
부동산 시장상황을 생각해 보라.

그렇다면 부동산시장의 흐름에 대한 정부의 시각은 어떤지 알아보자.

최근 2~3년간 아파트 가격이 급상승 했기 때문에 정부의 부동산 정책
목표는 급등하고 있는 아파트 가격의 안정 내지 하락이 주요 목표가
되어왔다. 정부는 주택가격의 안정을 위해 여러 가지 다양한 규제 정책들을
지난 2002년 하반기 이후 계속해서 내놓기 시작했고 지난해 10.29 주택시장안
정대책을
정점으로 주택가격의 하락세가 점차 완연해지는 등 외부적으로는 정부의
정책목표 달성이 성공적인 것처럼 보인다. 또 투기억제를 위해 투기과열지구
및 투기지역 지정, 부동산 세제 개편 등으로 실거래가 신고나 보유에
관한 투명성을 높이는등 나름대로 소기의 성과를 거두었으나 규제 위주의
부동산 정책으로 발생되는 부작용에 대해서는 정부가 애써 외면을 하고
있는 듯한 인상을 주고 있다.

최근에는 정부가 분양가 원가연동제, 재건축 아파트에 대한 개발이익환수
제,
종합부동산세 도입등 규제 정책을 오히려 강화하여 아파트 공급여건이
사실상 악화되면서 신규 아파트 공급물량의 급감과 미분양 물량이 증가,
기존 아파트의 거래중단 이라는 부작용의 순환고리가 연이어 지면서 분양시장
과
신규 입주시장, 기존 주택거래시장 전체의 순환시스템 마비를 초래하고
있는 실정이다. 현재 시점에서 오직 ‘집값 잡기’라는 단기적인 정책목표
달성을 위해 규제위주 정책에만 신경 쓰다보니 그 부작용에 대한 후속조치에
대해서는 소홀히 하고 있는 것이다. 결국은 장기적인 안목에서의 체계적인
정책집행이 아닌 그때 그때의 시장상황에 맞춰 임시방편적인 정책 집행을
하는 과거 정부의 구태(舊態)에서 여전히 벗어나지 못하고 있는 것이다.

최근의 집값 상승은 수급불균형, 저금리, 부동자금의 대체 투자처
부재 등 여러 사회적 요인들이 복합적으로 작용하여 발생한 것이다.